Mientras los inversores de todo el mundo se concentran en la inteligencia artificial, el bitcoin y otras tendencias de inversión destacadas, existe un ciclo económico oculto que se está desarrollando mucho más cerca de casa y que creemos podría representar una gran oportunidad en los próximos años.
Por debajo de la sólida economía estadounidense y la estable economía europea, la propiedad residencial ha experimentado uno de sus ciclos bajistas más profundos en décadas, y está ahora madura para una recuperación significativa.
La vivienda es mucho más que los precios de los inmuebles. Incluye la construcción nueva, las renovaciones, los materiales de construcción, las cocinas, los sistemas de calefacción y refrigeración, las hipotecas, los agentes inmobiliarios y todo lo que la gente compra cuando se muda. En EE. UU., la vivienda representa el 16% del PIB. Se trata de un sector enorme que ha atravesado un importante ciclo a la baja.
Ha habido una recesión silenciosa en el mercado de la vivienda. La desaceleración comenzó cuando la inflación y las tasas de interés subieron bruscamente tras la pandemia. Los costos hipotecarios aumentaron, la asequibilidad se deterioró y los propietarios existentes se mostraron reacios a mudarse.
La desaceleración resultante en el sector ha sido dramática. Las ventas de viviendas existentes en EE. UU. cayeron a aproximadamente 4,1 millones en 2025, el nivel más bajo desde 1995 y cerca de un tercio por debajo del pico de 2021. Las ventas se mantuvieron cerca de este deprimido nivel durante la primera mitad de 2026.
Europa ha experimentado un ajuste similar. El número de viviendas que recibieron permisos de construcción en la UE cayó de casi dos millones en 2021 a 1,5 millones tanto en 2023 como en 2024, un descenso de aproximadamente el 25%. Francia, Italia y Finlandia han experimentado contracciones especialmente severas.
A diferencia de una recesión convencional en el mercado inmobiliario residencial, el empleo y el gasto de los consumidores se mantuvieron relativamente resilientes en los últimos años. No hubo una ola de ventas forzadas comparable a la de 2008. En cambio, el mercado de la vivienda simplemente se congeló.
La corrección ya ha ocurrido. Los analistas suelen asumir que la vivienda no puede recuperarse hasta que las tasas de interés bajen de forma sustancial. Eso podría ser un error.
La asequibilidad de la vivienda puede mejorar de tres maneras: las tasas hipotecarias pueden bajar, los precios de los inmuebles pueden caer o los ingresos de los hogares pueden aumentar. Durante los últimos años, el segundo y el tercer ajuste ya han estado teniendo lugar.
En el Reino Unido, los ingresos medios aumentaron un 25% entre 2021 y 2025, mientras que los precios medios de las viviendas solo subieron un 5%, y cayeron en términos ajustados por inflación. La corrección en Londres ha sido más pronunciada. En algunas zonas céntricas, los precios han caído más de un 20-30% en términos ajustados por inflación.
Las condiciones para una recuperación están dadas. Tanto EE. UU. como el Reino Unido padecen escasez estructural de vivienda. Freddie Mac estima que el parque de viviendas en EE. UU. se encuentra aproximadamente 3,7 millones de unidades por debajo de lo necesario. El Reino Unido también ha construido de manera consistente menos viviendas de las que justificaría la demanda subyacente.
Al mismo tiempo, las personas no pueden posponer indefinidamente sus mudanzas. Las familias crecen, los hijos se van de casa, los empleos cambian y las relaciones comienzan o terminan. Cada año que el mercado permanece congelado se suma al número de transacciones, renovaciones y compras postergadas. Esto significa un ciclo alcista mayor cuando el sector retome una tendencia positiva.
Ya hay señales tempranas de recuperación. Las transacciones residenciales en el Reino Unido en mayo de 2026 fueron un 17% superiores a las del año anterior. Los inicios de construcción de viviendas en EE. UU. repuntaron un 19% en junio tras un débil mes de mayo.
El punto importante aquí es que las tasas de interés no tienen que volver a los niveles prepandemia para que se produzca un importante ciclo alcista en la propiedad residencial en el mundo desarrollado.
El aumento de los salarios ha ido restaurando gradualmente la asequibilidad y permitirá que la actividad se recupere. Si las tasas de interés bajan, entonces el proceso se aceleraría considerablemente.
Para los inversores, la oportunidad es amplia y muy emocionante. Una recuperación en las transacciones y la construcción beneficiaría a los constructores de viviendas, los proveedores de materiales de construcción, los negocios de mejoras del hogar, los servicios inmobiliarios, los proveedores hipotecarios y muchas otras empresas ya representadas en los principales índices bursátiles. Esto sería muy positivo para el crecimiento del PIB y para los retornos del mercado de valores. Una importante recuperación del mercado residencial también sería una muy buena noticia para los propietarios de inmuebles en ciudades como Londres, Nueva York, etc., donde los precios han permanecido congelados durante casi una década.
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